楼市新观察

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目前，包括扩大住房有效供给、发展租赁市场在内的长效调控思路已被践行，但整体方案仍在制定中。前期各地的调控措施不仅稳定住了房价，也为长效机制的全面出台争取到时间。从长远看，楼市“软着陆”的成功与否取决于房地产长效机制能否在居民税收、政府财政和金融等领域形成默契的顶层设计，能否扩大有效供给、满足居民多层次的住房需求，能否按照一线城市各自定位进行成功的产业转移，以及能否建立起广泛的租房制度和文化。只有解决了这些痛点，房地产才能真正回归其居住属性，而不至于陷入急冷急热的恶性循环中。

换个指标观察更直观。统计所有70个城市中新建商品住宅价格上涨的城市个数，截至2017年9月，有67个城市同比价格上涨，44个城市环比价格上涨。尽管从趋势上看，房地产市场自2016年11月便进入调整通道；但各线城市房价的回调速度较以往更缓和，价格出现实质性下跌的城市个数并未激增。在去年四季度房地产调控收紧、房贷下降的背景下，是什么原因使楼市的热度得以延续至今呢？

好在这一行为被监管当局及时排查和遏止。但家庭部门加杠杆速度之快令人担忧。2009年以后，家庭部门负债率显著增加。近期中国央行行长周小川也对此现象表达了关切，提出家庭杠杆增长过程中要注意质量，谨防资产价格剧烈调整的“明斯基时刻”。

中央已多次强调守住不发生系统性金融风险的底线，故楼市如何实现“软着陆”考验着政府智慧。从2016年四季度至今，各地政府已通过限购、限贷乃至限售等行政手段暂时稳住了房价。但长远而言，调和房价大起大落的属性、稳定住楼市预期更重要。这也呼唤楼市长效调控机制的出炉。

值得注意的是，深圳由于可供土地面积较少且产业发展意愿较强，其供地主要偏向商业、工业和民生设施，宅地供应严重不足。到目前为止，深圳商业住宅用地还是零供应。但当地曾在10月上旬推出一块只租不售的纯住宅用地，以支持无房的工作人士居住和人才安置。根据深圳今年的宅地供应计划，2017年最后两个月有望加推居住用地。

相对一线而言，11座热点二线城市供地分化更加明显。截至10月22日，南京、杭州、福州和成都的宅地供应面积已超过2016全年。而根据前10个月的供地节奏，天津、合肥、厦门、济南今年的宅地供应面积很可能无法超过去年。而这些城市恰恰是前期房价涨幅较快的城市。可见，部分热点城市仍存在结构性供不应求情况，其房价上涨的动能依然强劲。

2. 发展租赁市场

另一大长效调控方向是大力发展住房租赁市场。今年7月，住建部等部委选取广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市，明确租购同权。其后，官方又选取北京、上海等13个城市试点集体用地建设租赁住房，正式开启租房时代。

以一线城市为例，上海适时发布了住房“十三五”规划，明确未来五年新增供应各类住房170万套，其中，商品住房约45万套，租赁住房约70万套，各类保障性住房约55万套。北京、深圳等地亦推出多宗“只租不售”宅地，要求开发商在出让年限内整体持有并持续出租运营。

可以预见，在房价高企的一二线都市，鼓励住房租赁消费将成为新常态，涉及租房的法律、金融和税收等机制也将不断完善。待大量租赁物业和配套机制建立起来后，国人“租不如买”的心态有望得到扭转。

3. 调整城市空间布局

目前，中国已转向以发展城市群为基础的城镇化新模式。这亦是房地产长效机制的重要一环，即调整城市空间布局，将巨型城市周边有一体化特征的卫星城串联起来，形成1-1.5小时的大都市通勤圈，达到疏散人口、缓解房价畸高的目的。故无论是剥离北京非首都功能的雄安新区，还是粤港澳大湾区，亦或是上海大都市圈，战略思维一致，都属于发展特大城市周边的“珍珠项链”。